Преди да започнем да анализираме цените на недвижимите имоти у нас е задължително да погледнем, какви са факторите, които и оказват влияние и след това да погледнем общата картина. Тези фактори са платното, на което ще застане нашата картина на тази индустрия и ще определя нейното поведение през следващата, 2023 година.
Макроикономически показатели – основа за прогнози
Инфлация, лихвени проценти на банките, развитие на икономиката, наличие на нови трендове в икономическото развитие на компаниите (онлайн бизнес) – това са факторите, които ще влияят цените на имотите, през следващата година.
Факт е, че има захлаждане на имотния пазар, но трябва да видим, какви са причините за него, преди да правим прогнози, как той ще се развива.
Цените
На пръв поглед цифрите говорят, че ръстът на цените на пазара за недвижими имоти е значителен. Наблюдавахме осем години ръст на сделките и цените на българския пазар. Темпът на растеж на цените беше 8-10 процента през 2021 година и над 20% през 2022-ра. А в същност едва в края на 2021 година бяха достигнати цените на имотите от 2008 година и сега имотите се продават с около 200 евро над тази цена.
Затова и за основен драйвер на цените, за последните две години (2021/22) можем да определим инфлацията. Така поскъпването на жилищата в София, през тази година е 6,36%, вместо 20, ако приспаднем инфлацията и този ценови ръст е много по-близък до нормалното и до очакванията на пазара. В момента средната стойност на купените апартаменти в София е малко над 115 хиляди евро и според агенциите за недвижими имоти това задържане на бюджета за покупка на жилище е знак, че купувачите не са склонни (към този момент) да плащат повече. За това говори и спада на сделките в София (15,23%) и в страната (7,2%). Във всички случаи ще видим задържане на цената на жилищните имоти, като най-вероятно тя няма да спадне през 2023 година или това няма да е значително.
Лихвен процент на банките
Готовността на хората да инвестират пари в жилища (за живеене или като инвестиция) зависи изключително много и от стойността на самите пари. В момента виждаме, че стойността на кредитите се покачва и това ще остане тенденция, в която ще живееме и през следващите години. Двата „черни лебеда“ – грипната епидемия и войната в Украйна развихриха събития, които увеличиха невиждано проблемите на икономиките и инфлацията в страните от развития свят. Федералният резерв на Щатите и Европейската централна банка започнаха сериозна борба с инфлационните процеси и според изказванията на редица американски и европейски банкери ерата на „евтините“ пари свърши, за следващите десетина години. Нивата на инфлация от днешния ден са неприемливи и за Вашингтон и Брюксел, като опасността е не само за световната икономика, но и за политическия процес, затова и спокойно можем да прогнозираме, че лихвените ставки само ще се увеличават, макар и внимателно, за да не подкопаят възстановяването на водещите световни икономики.
Ще поевтини ли това стойността на имотите, у нас и по света? Най-вероятно не. Цените нямат, да кажем, „склонноста“ да падат, при инфлационни процеси и докато те се наблюдават не е голяма вероятността да видим спад на цените, в това число и в България, където инфлацията е висока.
Политически процеси, стабилност и цени
Политическата обстановка в България, наличието на редовно правителство или нови избори и колко дълго ще продължат тези процеси, също оказва влияние върху икономическата ситуация, най-малкото чрез средствата от плана за възстановяване на икономиката и другите плащания по европейски програми. Зависимостта на българската икономика от състоянието на европейската също рефлектира върху пазара на имоти. На това влияят и цените на енергоизточниците, размера на данъците, на осигурителните плащания и редица други. Те определят наличието на свободни средства, което заедно с достъпа и цената на заемни средства влияят основно и директно върху пазара на недвижими имоти.
Тук виждаме много фактори, които ще повлияят за вдигането на цените на имотите в страната. Стабилно правителство скоро не се очертава, европейските средства ще пристигат в страната със забавяне или с наличие на нови проблеми, като не е изключено и да бъдат спирани, поради корупцията в страната и липсата на реформи в Съдебната система. От своя страна европейската икономика, от която ние зависим изключително много или ще отбележи минимален ръст през 2023 или въобще ще замине в рецесия. За това говорят и прогнозите на ЕЦБ (1,1%) и на българското правителство (3%) за ръста на БВП през 2023 година. На фона на ръста от 7,6% за 2021 година това е съществено снижение темповете за „настигаща“ икономика от типа на българската.
Факторите на политиката, стабилността на ръста на икономиката ни казват, че снижение на цените на имотите през 2023 година е малко възможно.
Качество на строителството и на имотите
Както при всички други стоки, първо ще паднат продажбите на некачествени такива. Качествените имоти, които са построени и проектирани с идея и които дават на собствениците добро качество на живот ще продължат да се продават безпроблемно и техните цени ще растат. От друга страна има сериозно разминаване между купувачите и продавачите за жилища, които или са некачествени или с много висока цена. В момента предлагането на „качествени“ имоти е значително свито, затова и сделките намаляват. От своя страна строителните инвеститори спряха предварителните продажби на жилища (ново строителство) и ги отложиха за по-късен етап – Акт 14 или Акт 16, когато ще могат да ги продадат на по-висока цена.
Всички тези фактори водят до спад в сделките (а може би и цените) на по-малко качествени (или стари) имоти и до потенциал за леко увеличение в цените на нови имоти през следващата, 2023 година.
Изводи за купувачите
Запазването на цените като абсолютна стойност съвсем не означава запазване на покупателната способност на получените средства при евентуална продажба. Ето защо средствата от продаден имот следва да бъдат вложени незабавно в друг имот или още по-добре – в работещ бизнес с потенциал. Също така следва да се отбележи диференциацията между жилищни, търговски и промишлени имоти, като последните се отличават с най-голям потенциал да продължат плавното увеличаване на цените, респективно стойността си. Най-рискови за нас са търговските имоти в светлината на бурното развитие на онлайн търговията във всички сфери, което ще доведе до все по-голямо намаляване на необходимостта от физически магазини/офиси. Не трябва да забравяме, че от съществено значение е и целта на покупката – за инвестиция или за лично ползване. Хората, купуващи за лично ползване, като правило жилищни имоти, са склонни да платят по-висока цена по ред причини, най-вече местоположение/качество на живот. Рационалността пък е на първо място при инвестиционните покупки.
От гледна точка на стойността на жилищните имоте – те ще запазят сегашните си цени или ще имат леко повишение, което ще зависи от куп фактори (банкови лихви, нарастване на заплатите, инфлация, ръст на икономиката и т.н.), така че точната им цифра не е възможно да бъде прогнозирана. При всички случаи хората, които очакват понижение на цените на жилищни имоти едва ли ще имат повод да се зарадват – подобно нещо е малко вероятно.
Добрин Балчев,
CEO, Балчев Консулт и Мениджмънт
